Analyst Watch[アナリストウォッチ]

住宅アナリスト「松沢 博」氏に聞く最新の住宅事情
住宅ローンは固定金利と変動金利のどちらがいいの?

今は「超低金利」ですから変動金利でも十分に低くて、できれば変動金利で「買える額」を増やすことが最優先です。

変動金利で0.6%なら年収500万円の人で最大で4,700万円の借り入れができるケースがあります。

そのケースで計算すると、金利1.0%になると4,400万円まで下がります。土地を購入して建物建築をする時に、土地が2,500万円として建物が2,000万円とすると4,500万円となり固定金利では買えなくなります。無理して性能・機能の低い商品を購入するのは「損」をすることになります。

建物の将来の資産価値は、中古住宅の銀行査定20年減価償却が基本で、20年でほとんど査定額が0円となります。しかし、長期優良住宅であったり、耐震証明書があると、建築後20年経っても新築時の性能と遜色がないことが公的に証明され、査定額は上がります。銀行ローン査定マニュアルでは20%まで高く査定でき、中古住宅は「相場価格商品」ですから、「安心・安全」が公的保証されると人気が出て20%以上の価格がつくこともあります。

つまり新築住宅を選ぶに当たり、長期優良住宅や地盤保証付き等、公的に性能が保証されている商品・建物を選ぶことが望ましいです。価格が少し高いとしても20年以降でも価値が維持されるのでお得です。

この変動金利でより良い商品を購入して、5年後に金利の状況をみて、上がるようであれば固定金利に変更するのが良いでしょう。また、繰り上げ返済をして金利支払い額を減らす工夫もするのが良いでしょう。

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